新竹地區~~看屋日記2(富旺建設-RICH計畫)

**本篇文章轉自"林小銘的札記"部落格**

蝦密！投報率居然挑戰公務員的18%

真的假的阿，到底是怎們一回事呢！

今天看屋日記將由林小銘，帶您一一破解真相

RICH計畫，這是由富旺國際建設公司在新豐標榜的超級建案，分為2種類型，湖水艷為2~4房住家型建案，金富邑為3~5間套房型建案。建案地點位在新竹工業區內，附近則有明新科技大學與中國科技大學，另外緊鄰著新竹工業區與湖口工業區，而新豐火車站、新豐商圈、湖口交流道也相當的近。(以下資料僅供參考而已，實際需以建商提供的資料為準)

RICH計劃  位置圖1

紅色:明新商圈、新豐商圈

藍色:新豐火車站

淺綠:明新科技大學

深綠:中山高速公路

淺藍:湖口工業區

黃色:湖水艷

湖水艷
建設公司:  富旺國際(上櫃公司)
基地面積:  999.53坪
公設比:  29%
銷售坪數:  25~51坪
總銷售戶數:  92坪
樓層:  地下1層、地上5層
格局:  小2房、最大4房
格局說明:  25P二房、39~45P三房、50P~51P四房
店面數:  18
車位數:  地下B1停車  86
建財說明:  雲端致智、科技家居防護、全區採用E-HOME智能家居控制系統、BWT能量活水系統

公共設施： 接待大廳 飯店式管理 中庭花園 空中花園 親子遊戲區 閱覽室 會議室 健身房 瑜珈教室 警衛室 垃圾分類空間 電影院 自動洗衣空間

湖水艷1

湖水艷2

湖水艷3

湖水艷4

湖水艷5

金富邑
建設公司:  富旺國際(上櫃公司)
基地面積: 1100.08坪
公設比:  32%
銷售坪數: 29~51坪
總銷售戶數: 120戶
樓層:  地下1層、地上5層
格局:  最小3房、最大5房
格局說明:  31~35P三套房、46P四套房、53P五套房
店面數: 20 
車位數:  地下B1停車  86
建財說明:  雲端致智、科技家居防護、全區採用E-HOME智能家居控制系統、BWT能量活水系統

公共設施：

接待大廳 飯店式管理 中庭花園 空中花園 親子遊戲區 閱覽室 會議室 健身房 瑜珈教室 警衛室 垃圾分類空間 電影院 自動洗衣空間

金富邑1

金富邑2

金富邑3

金富邑4

金富邑5

破解18%

最後分享這個挑戰18%，建商到底是用什麼邏輯來算的呢?

以下由林小銘的好友Jerry為大家來說明

分別用一個門牌四個單位及五個單位套房的產品來推算
目前建商仍在潛銷期，尚未取得正式建照，也還沒有公佈最終的價格
所以購屋總價是由Jerry預估的方式，放進去推算，
實際投報率仍要衡量建商最終開價及市場狀況而訂。

四個套房產品

預估每間每月租金：6500

購屋總價：500萬(因建商還未訂出價格，先用500萬預估)

貸款成數：75成

年收租金：(6500*4房*12個月)=312,000

購屋實際出資現金：125萬

年利息費用：375萬*2.5%=93750

年度管理費用(網路、第四台、水費、房屋稅)=2萬5

年報酬率試算：(年收房租-利息費用-年管理費)/出資金額

                        =(312000-93750-25000)/125萬=15.46%

五個套房產品

預估每間每月租金：6500

購屋總價：600萬(因建商還未訂出價格，先用600萬預估)

貸款成數：75成

年收租金：(6500*5房*12個月)=390,000

購屋實際出資現金：150萬

年利息費用：450萬*2.5%=112500

年度管理費用(網路、第四台、水費、房屋稅)=2萬5

年報酬率試算：(年收房租-利息費用-年管理費)/出資金額
                        =(390000-112500-25000)/150萬=16.83%