FM財富慈鐵: 房地產分享

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2014年9月23日星期二

[好案分享]小資一族創富計畫

小資一族往往認為房地產的總價高, 遙不可及, 與我一般的上班族/小資族沒有太多關係, 殊不知房產領域中仍有許多小資可以著墨的地方 ~

例如找到可以接近全貸的物件、投資預售屋、與親友合作等, 藉此累積屬於自己的第一桶金, 此次分享會將舉例針對一房產物件, 分享小資如何在資源有限的情況下, 投入固定/穩健報酬的標的物~~

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2014年4月9日星期三

[案名]: 鉅世和豐

[地點]: 竹南科學園區中大埔重劃區

[位置]: 台積電第一排, 過馬路即可抵達

[類型]: 11間電梯投套透天產品

[租金報酬率預估]: 總資金投報率 7~8%

[租金報酬率預估]: 投入資金投報率 15~30%

[自備款]: 與建商爭取到2.5成自備

[團購價格]: 1080~1180萬, 單價為17.0~17.5萬, 買60~69坪

[團購優惠]: 前3名團購者, 送代租代管一年

[出租提案]: 將提出優惠方案, 有效協助在還沒蓋好前, 就已有房客簽約待租

[重劃區三部曲]: 長草, 長房子, 長生活機能, 目前此區尚在長草階段, 未來漲幅空間大

[市場行情]: 該區透天住宅產品價格約在1200~1500萬, 單價為18~22萬

[市場機會]: 市場証明, 投套產品比一般透天產品貴3~7成, 原因為一般透天是用土地成本+建築成本加上去的算法, 投套產品是用租金報酬率反推市場價格

[投資策略]: 投資進可攻退可守, 若市場有高價格可出售, 若沒有好價格則可出租收現金流

利多說明

竹南中大埔全新透天電梯投資套房11間套房　

出租高投報率, 總價投報率估算至少7~8%, 包租公(婆)的最愛

自有資金租金投報率至少15~30%

地理位置在台積電正旁邊, 過馬路就可抵達預定地僅需5分鐘, 緊鄰綠地/商圈及停車場

目前進駐的園區員工大多租在竹南舊市區老公寓改建的套房或雅房, 設備老舊且要與房東同住, 再加上個區域近園區, 走路可達上班地點, 輕鬆簡單取代原老市區的房客

社區單純, 24小時攝影監控進出, 房客安全有保障

未來台積電進場, 增值空間大, 值得收藏

當養老, 存退休金的好物件, 買到賺到

目前該區類似透天產品已有到1200~1500萬左右, 該案具投資價值

市場証明, 投套產品比一般透天產品貴3~7成, 原因為一般透天是用土地成本+建築成本加上去的算法, 投套產品是用租金報酬率反推市價的

投資進可攻退可守, 若市場有高價格可出售, 若沒有好價格則可出租收現金流

建設公司為鉅世建設(為花蓮的在地方平相當好的建商, 在地耕耘2x年, 近2年進軍新竹竹南, 設立辦事處於竹北)

建案位置在竹南中大埔重劃區內, 在台積電正旁邊, 走路過馬路即可幾達, 目前已知台積電確定會在該處設廠, 應為18吋晶圓廠, 內部已在徵詢員工在該廠任職意願

有意團購此最新投套案件者, 請私訊Alex (line id: alexchen123)

2013年12月8日星期日

『竹南大埔』本家建設九仰、朗序

大埔又一彈！！

這次參觀的是在商業區附近推案的透天建案

據說是這塊重劃區第一張核發建照唷

和寶君建設相同一口氣推出兩案

分別為本家九仰、朗序

九仰

建商：本家建設

建案：九仰

基地位置：科專二路、五路路口

接待中心：科學路26-2號

基地面積：約382坪

建案規劃：地上4～5層無開挖地下室

透天店面+套房總戶數9戶

面寬7m 建坪約110坪

建議售價：1580～2580W

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朗序

建商：本家建設

建案：朗序

基地位置：大埔一街

接待中心：科學路26-2號

基地面積：約740坪

建案規劃：地上4～5層無開挖地下室

總戶數25戶（住家18戶、店面投套7戶）

住家建坪約64.5坪面寬5m

店面投套約110坪面寬7m

建議售價：住家 1180～1480W

店面 2080～2200Ｗ

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九仰平面配置圖

朗序平面配置圖

個人觀後感

兩個建案加起來共34戶店面投套總價破2000Ｗ

銷售速度確快得驚人現在僅剩2戶出租投報率可能還是要精算一下吧

而住家也所剩無幾能選擇的戶數也不多了

賣太快又太好價格也沒有太大的空間

代銷話術相同

台積即將進駐帶動就業人口8000~10000人

複製竹科金山街的榮景尤其是靠近商業區的這兩案更有機會率先起漲

真的假的～其實我還沒看懂ㄟ

拜託等你看懂早就飛到天上去了

想當初竹北高鐵都沒有新竹建商搶地看不懂結果全都是台中建商標走

現在大埔也是幾乎都是新竹建商搶地苗栗建商也還看不懂

最後....都只有懊惱啊！！

系金ㄟㄡ只是也會複製在大埔嗎？！

要是有時光機真想借一下

畢竟生活機能建立的確是需要花時間

而房價則是因為夢想、希望建構下飆漲

到底會不會成真一切都需要時間考驗

你們覺得呢？願意的話想聽聽大家的看法

本文轉至愛家報~~

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『竹南大埔』寶君大謙NO.13 & NO.15

你可還記得『今天拆大埔明天拆政府』

其實人都是健忘的

張藥房拆遷事件隨著新聞曝光量減少

漸漸淡去了

接棒的會是近日建案如雨後春筍般冒出的大

埔重劃區炒作話題嗎？

建商：寶君建設

建案：大謙No.13 / No.15 （兩案同時推出）

基地位置： No.13 科專二路 / No.15 科專六路

接待中心：頭份鎮文化街底

土地使用分區：皆為住宅用地

基地面積： No.13 約1000坪 / No.15 約600坪

建案規劃：透天建案

No.13 總戶數56戶

（店面8戶,社區型24戶,社區型有電梯24戶）

No.15總戶數24戶

（店面6戶,社區型18戶）

售價：店面均已售完～1700萬

社區型約1300 ～1400萬

社區型有電梯1500 ～1600萬

建材設備：Sakura 廚具 , 主臥室配德國Keramag衛浴 , Panasonic五合一

次臥則為Bolgari衛浴

＊＊＊＊以上資訊僅供參考仍以建商提供資訊為準＊＊＊＊

大謙基地位置於大埔重劃區

大謙 No.13

大謙 No.15

個人觀後感：

～建商品質～

這兩期建案目前建照已經核發若喜歡付訂金30萬即可進行議價並簽約

Google一下寶君建設過往的實績 , 似乎都以透天建案為主

沒有查詢到太大惡評或讚賞不知道有沒有已購戶要來分享一下實住心得呢？！

～交通～

要是你就在竹南園區工作只有近一個字能形容歐兜麥就OK啦！！

不過如果不是那就開車繞文化街接建國路上頭份交流道

或是繞園區走中興街接建國路上頭份交流道

還有其他路線嗎？也許有但是我是在竹科上班啊！只考慮我的路線囉

～商圈學區～

大埔這塊地目前正是風吹草地見牛羊的 FU .........荒涼

房子蓋了要是人真的入住了商圈自然就來了現在就是零ㄇㄟ

學區目前也只能先往頭份鎮上的小學去國中則有大同國中

～其他～

大謙No.13 / No.15 面寬大約5.65~5.8m , 長約8.5~9.5m

單層面積應有16~18坪 , 1500W在新竹市區應該買不到新建案了

適合熱愛住透天喜歡空間大且不用管理費不介意路途較遠的自住客

聽說聽說啦！而大埔之後有蠻多建案都是以投套型店面為主力（期待成為竹科金山街第二）

所以大謙No.13 / No.15單純以住家來規劃也不替客戶做投套客變這點還算稀有

現在看大埔的確是啥米攏謀會選擇在這置產投資的人應該都是買一個夢想吧！

畢竟不是有句話說『房子就是要買在荒煙漫草時！！！』

買不買就由大家自行判斷啦！！

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『竹南頭份』花漾巴里島

威秀影城即將進駐尚順商圈

台積18吋廠基地確定落腳竹南科學園區

中興街開通連接園區、頭份市區紓解交通流量

利多不斷的頭份最近有什麼新案登場呢？

一起來瞧瞧10月初正式開賣的花漾巴里島

Ohhh.......此案採先建後售明年底前就可交屋啦

花漾外觀圖

建商：瑞明建設

建案：花漾巴里島

基地位置：中央路

接待中心：中央路 85度C斜對面

基地面積：～1366坪

建案規劃：地上11Ｆ/地下2層 , 總戶數144戶

房型坪數：A、B、C棟三房約42坪

D棟四房約47坪

售價：17.5Ｗ～19.5W/坪

車位：85～100W

管理費：1500元/月

公設比：25%

建材設備：林內廚具、ＨＣＧ衛浴、外牆五層防水、數位家庭保全對講系統、

地下停車電梯口每戶設有儲物櫃

數位家庭保全對講系統

＊＊＊＊以上資訊僅供參考仍以建商提供為主＊＊＊＊

花漾周遭環境圖

花漾基地圖

個人觀後感

～建商品質規劃～

A、B、C棟格局圖

建築物採『工』字型排列採光、通風優有三大棟樓高11樓三房格局

單層四戶共用兩部電梯、逃生樓梯

臨信二街則為四房樓高7樓單層兩戶共用一部電梯、逃生樓梯

社區東面前方開闢4米人行步道並配置來賓車位、自助洗車

社區周遭設置約19支監視器確保無死角的保全功能

公設簡單內含會客室、會議室外則是巴里島風格休閒區

～學區～

后庄國小、頭份國中皆在附近方便接送小孩

而基地前方的文高用地目前還未確定是否蓋高中

～商圈～

中央路上餐廳店家林立相當熱鬧

大潤發則僅需開車10分鐘即可抵達採買方便

日後威秀影城也只需步行10～15分鐘

此距離也可避免逛街人潮、車潮影響居住品質

社區附近85度C、RT麵包店經常人滿為患

記得要小心停車免得被檢舉達人拍照囉！！

車庫入口

社區前的4米人行步道

～其他～

一開始會去看這案子的理由是一期已購戶推薦

推薦原因則是驗屋過程建商陪同屋主一塊

一塊瓷磚敲確認施工品質！！

這是在考驗建商時間多還是屋主的耐心？

多次前往接待中心瞭解細節後

我最在意的就是汽車出入口大小

出入口一側為地主的透天厝、另一側預計會蓋瑞明建設的辦公室

總覺得被這樣夾擊氣勢稍弱

實地參觀現場後感覺放心啦！車庫大小約7m 臨中央路的出入口也約6m

『感謝網友提醒接中央路的入口兩邊有花圃這樣的確影響到雙向會車

這點的確要再跟建商確認有無改善方案

有的話再跟大家分享囉！！！』

『實地量測花圃之間的距離約5.2米建商回覆計劃在取得使用執照時和鎮公所提出申請

希望能改善出入口的問題讓住戶安心版主也會持續追蹤喔！！』

當然和周遭新推案比較沒有華麗的建材如：中空樓板、太陽能發電系統

畢竟不是強調走豪宅路線........

所以目前所知大部份已購戶多半是一期推薦親友而來的

竹南頭份建案這麼多真的想自住的朋友們

應該多花點時間到個接待中心去了解後實地到基地位置去繞繞喔！！

但是還蠻好奇大家在選購房屋時最想要的哪些建材呢？

如果願意請在「私房話」留言板裡留下你個人意見分享給大家吧

本文轉至愛家報~~

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『竹南大埔』潛銷案凱泉天廈二期凱泉天尊

近來推案頻頻的大埔重劃區

主力商品皆為透天店面、透天投套

開價動輒1200萬以上起跳

甚至破2000萬的也不在少數

對於首購族們應該是望塵莫及的夢

一般人也不像黑心食品商能貸款99%買帝寶

所以這次要為大家介紹的是還未曝光、總價

700萬元有找的華廈推案！！

建商：暐泉建設

建案：凱泉天尊

基地位置：科專三路上

建案規劃：地上10樓/地下1層

建坪：AD棟～權狀41坪（三房＋一書房）

BCEFGH棟～權狀39坪（四房）

有店面設計

公設比：～28%

＊＊＊＊以上資訊僅供參考仍以建商資料為準＊＊＊＊

觀後感：

其實資料也才剛剛到手熱呼呼的燙手

僅就目前瞭解的分享一下我自己的想法

單純就目前知道的建案配備是蠻普通的

中空樓板、制震、淨水器、太陽能發電設備....都沒有

但也就因為如此開價才如此親民吧！700萬上下很適合首購的年輕園區工程師

而大埔生活機能尚未健全這大家都清楚也不需多說

但的確買在重劃區就是像是先在心裡描繪一個夢想期望它某日成真

而若是要在頭份市區買這樣大小的房現在總價應該也要800萬以上了

預算夠當然拼市區熱鬧、生活機能充沛你開心建商也開心

但若是口袋沒這麼深何不期待一下重劃區的未來性呢？！

畢竟自住也不是一年、兩年就賣屋啊！！

或許真的能成為竹科的金山街第二誰知道呢～～以上

停車場圖

2樓平面圖

3樓平面圖

4樓以上平面圖

建案配備說明1

建案配備說明2

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2013年11月27日星期三

『竹南頭份』我夢想中的豪宅上品硯

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參觀頭份預售屋

我最喜歡的區域就是中央路上的建案

因為餐廳多、交通方便、還有我愛的RT麵包

而中央路上的『上品硯』

七月底時開始潛銷目前接近完銷囉！！

也終於也等到代銷小姐口中說的高級廚具、

衛浴來到

一起來看看吧！！

1F全區配置圖

建商：泰品建設

建案：兆德上品硯

基地位置：中央路上

接待中心：中央路、八德一路交叉,7-11旁

基地面積：944坪

建案規劃：地上14樓、地下2層

建坪：50~104坪 , 4房

售價：22～25萬/P

車位：85～95萬

建材設備：制震、全室中空樓板、總集存水灣、當層排氣、淨水系統、歐式廚具、

中島設計、TOTO衛浴

＊＊＊＊以上資訊僅供參考仍以建商提供為主＊＊＊＊

個人觀後感

～建商品質規劃～

基本上聽完介紹我只有瞪目結舌一整個驚訝

新竹關埔、竹北預售建案開價30W以上都做不到的等級

在頭份居然能以不到20Ｗ的價格買到、享受到

（20W當然是很久以前的潛銷價啦！！）

尤其是等待好久說總價高達30萬以上的歐式廚房

櫥櫃門皆採低甲醛門板、GRASS鎂鋁抽屜、裝設BLUM緩衝五金組件

愛惠普淨水、林內內焰式瓦斯爐、超薄型抽油煙機、落地烘碗機

中島上加設電磁爐電器櫃設BEST嵌入式蒸烤爐、TWIN TEN炊飯櫃

這怎麼能不讓人陶醉即使不煮飯光看都是一種美啊！！

上品硯廚房樣品

～學區～

后庄國小、頭份國中皆在附近接送小孩不是問題

～商圈～

中央路上餐廳林立離建國路、尚順廣場都在10分鐘車程內

大潤發開車10分鐘抵達應該沒問題

期待的威秀影城步行10~15分鐘也不是每天看電影

～其他～

好貴、非常貴頭份也要20萬這是我第一次踏進接待中心的OS

直到其他號稱豪宅建案出現也開這個價格時

天啊！！上品硯真的物超所值（並無影射任何建案僅是個人看法）

不管是在地點、建材設備上都值得入手

喔！！有人說：德義路有路衝

恩一開始我看基地時也很不喜歡這點

但社區入口已退縮10米以上再加上德義路兩邊並無高大建築物視覺遮蔽

要真的介意就選C棟不是面對頭份國中那棟囉！！

我是真的還蠻喜歡的囉！！！看倌們覺得如何呢？？！！